آیا بازار مسکن ایران در 1404 واقعاً سه قفله شد؟ /تحلیل و چشم‌انداز
وام خرید مسکن؛ چالش بزرگ اقساط سنگین
علیرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن، در گفتگوی اخیر خود بیان کرد که وام خرید مسکن به دلیل اقساط بالا مورد استقبال مردم قرار نگرفته است. وی توضیح داد: اقساط سنگین این وام‌ها سبب شده مردم توان پرداخت نداشته باشند و عملاً این نوع تسهیلات بی‌استفاده باقی بماند. این وام‌ها تنها هزینه خرید بخشی کوچک از یک واحد مسکونی را تامین می‌کنند و در عمل تأثیر قطعی بر بازار ندارند.
چالش اساسی بازپرداخت وام‌ها
سرحدی افزود: افزایش مقدار وام‌ها به افزایش اقساط منجر می‌شود، که برای فردی با درآمد متوسط قابل پرداخت نیست. وی تصریح کرد: فردی با درآمد ماهانه ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان، قادر به پرداخت اقساط ۲۰ میلیون تومانی نخواهد بود. به همین دلیل نه مبلغ تسهیلات مناسب است و نه شرایط بازپرداخت.
تأثیر تورم و کاهش قدرت خرید مستأجران
این کارشناس بازار مسکن به وضعیت مستأجران اشاره کرد و گفت: مستأجران با افزایش قیمت اجاره، که بین ۳۵ تا ۴۰ درصد رشد داشته، مواجه هستند؛ در حالی که حقوق آن‌ها فقط ۲۰ تا ۲۵ درصد افزایش پیدا کرده است. این مسئله باعث شده مستأجران به واحدهای کوچک‌تر یا ارزان‌تر نقل مکان کنند که نتیجۀ آن، مهاجرت به مناطق کمتر برخوردار و حاشیه‌ای بوده است.
تجربه کشورهای توسعه‌یافته؛ درس‌هایی برای ایران
سرحدی به مدل کشورهای توسعه‌یافته در کنترل بازار اجاره اشاره کرد و بیان کرد: در این کشورها، شرکت‌های خصوصی یا شهرداری‌ها ساختمان‌هایی صرفاً برای اجاره می‌سازند. در ایران این مدل هنوز شکل نگرفته است.
مشکل قراردادهای غیررسمی در بازار اجاره
سرحدی هشدار داد که محدود کردن افزایش نرخ اجاره، مثلاً تا ۱۵ یا ۲۰ درصد، ممکن است موجر را به سمت قراردادهای غیررسمی سوق دهد. این اقدام می‌تواند مشکلات حقوقی و قضائی ایجاد کند.
راهکار حل معضلات بازار مسکن
به گفته این متخصص، افزایش تولید، عرضه بیشتر را به دنبال دارد که می‌تواند منجر به کاهش قیمت‌ها شود. وی توضیح داد: برای رونق بازار مسکن، باید اقتصاد کلان از محدودیت‌ها رها شود و اشتغال و درآمد مردم افزایش یابد. در چنین شرایطی، افراد قادر خواهند بود به خرید یا اجاره مسکن اقدام کنند.
چشم‌انداز و آینده بازار مسکن
سرحدی تأکید کرد: مسیر اقتصاد کشور تعیین‌کننده آینده بازار مسکن است. اگر تورم کنترل و درآمد‌ها افزایش یابد، بازار مسکن به سمت رونق حرکت خواهد کرد. اما در صورت عدم تغییر سیاست‌های اقتصادی، رکود تورمی همچنان ادامه خواهد داشت.
عوامل کلیدی در تحلیل بازار مسکن عامل کلیدی تأثیر
اقساط بالای وام‌ها
کاهش توانایی پرداخت و عدم استقبال مردم
افزایش نرخ اجاره
مهاجرت به مناطق کمتر برخوردار
تولید مسکن
افزایش عرضه و کاهش قیمت
روند تورم
تعیین‌کنندۀ رکود یا رونق بازار
رکود تورمی و قفل شدن بازار
این کارشناس در پایان بیان کرد: امسال بازار مسکن با رکود تورمی مواجه است و اگر در سیاست‌های اقتصادی تغییرات مثبتی ایجاد نشود، شرایط در ماه‌های آینده سخت‌تر خواهد شد. در این شرایط، نه خریداران توان خرید دارند و نه فروشندگان حاضر به کاهش قیمت هستند.
